El pasado 8 de abril de 2025, la República Dominicana fue escenario de un hecho trágico y jurídicamente complejo: el colapso del techo de la discoteca Jet Set, una estructura con más de cinco décadas de existencia, provocó la muerte de más de doscientas personas y múltiples heridos. Este evento ha reactivado el debate en torno a la responsabilidad civil derivada de vicios estructurales, la duración de las garantías legales, y la ausencia de mecanismos efectivos de inspección y mantenimiento técnico en edificaciones existentes.

¿Quién responde cuando una obra falla?

Cuando una edificación ha superado los diez años de construida, es probable que haya vencido la garantía legal que recae sobre los profesionales que la diseñaron o ejecutaron. A partir de ese momento, la responsabilidad se transfiere directamente al propietario o a quien ejerce la guarda del inmueble.

El artículo 1386 del Código Civil establece que: “El propietario de un edificio es responsable del daño causado por su ruina, cuando esta sucede por falta de reparaciones o por vicio en su construcción.”

En otras palabras, la omisión de reparaciones, la falta de inspecciones técnicas o la negligencia frente a signos de deterioro pueden generar responsabilidad civil extracontractual por los daños causados a terceros. ;

El artículo 1384 complementa esta visión al establecer que toda persona es responsable del daño causado por las cosas que tiene bajo su guarda, incluyendo bienes inmuebles.

Cuando el colapso o daño estructural ocurre dentro de los diez años siguientes a la terminación de la obra, entra en juego la llamada “garantía decenal”, reconocida por la doctrina y establecida en el artículo 1792 del Código Civil:
“Si ;un edificio perece, en todo o en parte, por defecto de construcción, aún por vicio del suelo, los arquitectos o contratistas son responsables de ello, ;si ;el edificio fue hecho bajo su dirección o según sus planes.”

Además de lo establecido en el Código Civil, los profesionales del sector construcción están sujetos a la Ley No. 687-82, que regula el ejercicio de la ingeniería, arquitectura y agrimensura. Esta norma exige el cumplimiento de estándares técnicos, el uso de planos aprobados y la ejecución bajo supervisión profesional adecuada.

A diferencia de las edificaciones privadas convencionales, los proyectos desarrollados bajo la Ley No. 158-01 sobre Fomento al Turismo (CONFOTUR) están sujetos a inspección técnica posterior a la construcción. El Ministerio de Turismo puede auditar el cumplimiento de los compromisos asumidos durante la ejecución, especialmente durante los 15 años de vigencia de los incentivos fiscales.

En el caso de desarrollos inmobiliarios bajo fideicomisos, regulados por la Ley No. 189-11, no existe una obligación legal expresa de mantenimiento estructural post-constructivo. Sin embargo, las fiduciarias —supervisadas por la Superintendencia de Bancos— deben administrar los recursos conforme a lo pactado, y en muchos casos los contratos incluyen provisiones para mantenimiento, fondos de reserva o reparaciones mayores.

No obstante, uno de los grandes vacíos del marco normativo dominicano es la ausencia de inspecciones estructurales obligatorias para edificaciones privadas. Salvo ciertas exigencias para obras públicas o bajo regímenes especiales (como CONFOTUR), no existe una normativa que obligue a los propietarios a realizar evaluaciones periódicas de estabilidad estructural.

La experiencia demuestra que muchas de las fallas estructurales no provienen de la ausencia de normas, sino de su inobservancia y de una cultura generalizada de informalidad en el mantenimiento de edificaciones. Garantizar la seguridad estructural no puede seguir siendo una opción discrecional, sino una obligación legal sostenida en el tiempo.

Más sobre Rosanna Matos

Abogada con 25 años de experiencia, especialista en el sector construcción e inmobiliario, estructuración e implementación de proyectos inmobiliarios y turísticos, derecho mercantil y corporativo, fusiones y adquisiciones, derecho de construcción, litigios, arbitrajes y todo lo relacionado con fideicomisos y planificación patrimonial.

Es CEO de la firma Rosanna Matos y Asesores, con más de 18 años de grandes operaciones legales en el sector turístico, expertos en derecho inmobiliario, construcción, negocios y litigios.

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